Marktberichte

Flossbach von Storch Artikel vom 24.01.2025

US-Gewerbeimmobilien und Finanzsektor: Das Jahr der Wahrheit?

von Christof Schürmann

Überlebe bis 2025 – so lautete das Motto am Immobilienmarkt, als vor knapp drei Jahren die Notenbanken weltweit begannen, die Zinsen zu erhöhen. Die damalige Hoffnung: In diesem Jahr würden die Leitzinsen längst wieder niedriger liegen und mit ihnen die für die Refinanzierung wichtigen längerfristigen Zinsniveaus ebenfalls. Bis dahin würden sich Finanzierer und Halter von Immobilien schon durchwurschteln.

Während erstere Hoffnung mit deutlich rückläufigen Notenbankzinsen der US Federal Reserve (Fed) und der Europäischen Zentralbank (EZB) zum Teil eingetroffen ist, gilt das für die langfristigen Zinsen für Staatsanleihen nicht oder nur eingeschränkt. Die Renditen zehnjähriger US-Staatspapiere (US Treasuries) etwa sind seit September 2024 um zeitweise mehr als 100 Basispunkte (gleich ein Prozentpunkt) gestiegen, während die Fed im gleichen Zeitraum die Zinsen um 100 Basispunkte gesenkt hat.

Die langfristigen US-Zinsen sind damit wieder auf den Niveaus, die sie im Zuge der Zinserhöhungen der Fed im jüngsten Zyklus erreicht hatten. Eine außergewöhnliche Entwicklung, die viele auf dem falschen Fuß erwischt. Zurückzuführen könnte die Diskrepanz aus rückläufigen Kurzfrist- und steigenden Langfristzinsen auf die unsolide Entwicklung der US-Staatsfinanzen und anhaltendem Inflationsdruck sein.

Wer gedacht hat, bald endlich seine Bilanz günstiger in US-Dollar zu finanzieren, der sieht sich also getäuscht. Das wieder erhöhte langfristige Zinsniveau hat Auswirkungen auf zahlreiche Teilmärkte. Emittenten von Unternehmensanleihen oder Hypothekenschuldner stehen vor der Herausforderung, ihre mit einem Aufschlag eng an die Rendite von US-Treasuries geknüpften Zinskosten deutlich teurer als erhofft stemmen zu müssen. Zu erwarten ist, dass einige daran scheitern werden. Die Frage ist nur: wie viele?

Ein Augenmerk sollten Investoren dabei auf einen wesentlichen Investmentmarkt legen: den für Gewerbeimmobilien (Commercial Real Estate/CRE). An diesem hängen zahlreiche Geschäfte von Banken und dem sogenannten Schattenbanksektor, zu dem beispielsweise Versicherer, Kreditfonds, Private Equity oder Pensionskassen zählen. Die durchschnittlichen Zinsen für CRE-Kredite von Banken mit Laufzeiten von fünf, sieben oder zehn Jahren lagen im Januar 2025 bei jeweils rund 6,7 Prozent. Finanzierungen über Commercial Mortgage-Backed Securities (besicherte gewerbliche Immobilien-Anleihen, CMBS) kosteten zwischen 7,1 und 7,4 Prozent. Im Jahr 2021 lag der durchschnittliche Zinskupon noch bei der Hälfte davon.

Schwierigkeiten bei Immobilien können die Märkte insgesamt in schwere Turbulenzen stürzen. Als Beispiele seien nur der Häuser-Crash in Japan Anfang der 1990er Jahre genannt und die 2007 einsetzende, vom Immobiliensektor ausgehende bisher letzte große Finanzkrise.

Nach annähernd einer Billion Dollar an Fälligkeiten in diesem Jahr wird 2027 laut S&P Global die Spitze erreicht mit dann fälligen 1,26 Billionen Dollar.

Eine Zunahme an Kreditausfällen erwartet die New York Life Investments, die 725 Milliarden Dollar an Kundengeldern verwaltet. Die Werte vieler älterer Bürogebäude befänden sich im freien Fall, so New York Life. Verkäufe von Bürogebäuden erzielten nur noch Preise 25 bis 50 Prozent unterhalb der Werte von vor der Corona-Pandemie. Bis ins vergangene Jahr hinein waren die Preise für Büroimmobilien laut Schätzungen um rund 35 Prozent gesackt. Der Bürosektor hat große Probleme, weil „Back-to-Office“ nicht die Regel ist.

Eine Auswertung von Bloomberg-Daten zeigt, dass sich in den US-amerikanischen Ballungsgebieten bei mit CMBS finanzierten Gewerbeimmobilien Ende 2024 ein Wertverlust von gut 24 Prozent zum vorherigen Bewertungs- (Finanzierungs-)Zeitpunkt (sogenannter Cutoff) einstellte, bei Büros sogar von knapp 50 Prozent.

Laut der Ratingagentur Moody’s ist der Leerstand in den USA auf Rekordhöhen:  902 Millionen Quadratmeter warten auf die Rückkehr von Angestellten und Selbständigen  – das entspricht der Fläche von gut 126.000 Fußballfeldern.

Ein Preisanstieg, der auch Besicherungen für Kredite erleichtern würde, könnte sich in erster Linie bei dauerhaft niedrigen Zinsen einstellen. Zuletzt schwand jedoch an den Märkten die Hoffnung, dass die Federal Reserve in absehbarer Zeit weiter und vor allem deutlich die Leitzinsen nach unten schleusen wird. Im Gegenteil gibt es erste Stimmen, die sogar Zinserhöhungen nicht ausschließen.

Hohe Kapitalisierungssätze führen bei Immobilien – wie bei Sachwerten üblich – zu niedrigeren Preisen. Investoren bestimmen den aktuellen Wert über die zukünftigen Erträge, die auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst werden. Steigt dieser Zins (plus möglicherweise einer Risikoprämie), dann sind künftige Erträge heute weniger wert als vorher.

Besonders unter Druck stehen kleinere US-Banken, die in den vergangenen Jahren massiv ihre Geschäfte mit Gewerbeimmobilienkrediten ausgeweitet haben.

Die Zahlungsrückstände der US-Banken sind bei eigengenutzten Gewerbeimmobilien im dritten Quartal 2024 gestiegen. Die Ausfallrate bei gewerblichen Immobilienkrediten, die durch nicht selbst genutzte Immobilien besichert sind, erhöhte sich bei Banken mit einer Bilanzsumme von mehr als 100 Milliarden Dollar ebenfalls leicht und liegt nun bei knapp fünf Prozent. Ausfallraten bis drei Prozent gelten in der Regel als gut tragbar.

Laut Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) steigt die Zahl der Banken auf ihrer „Problemliste“ weiter an, auf zuletzt 68 Institute. Die schwache Nachfrage nach Büroflächen führe zu sinkenden Immobilienwerten, so die FDIC: „Die in den vergangenen Jahren gestiegenen Zinssätze beeinträchtigen die Rückzahlungs- und Refinanzierungsmöglichkeiten von Büro- und anderen CRE-Kreditnehmern.“ Die Verzugsquote bei Krediten für nicht eigengenutzte Gewerbeimmobilien habe den höchsten Stand seit dem dritten Quartal 2013 erreicht.

Die Kreditrückstände bei mit CMBS finanzierten US-Büroimmobilien sind im Dezember sogar auf einen Rekordwert von elf Prozent gestiegen. Sie liegen damit 0,3 Prozentpunkte über ihren alten Höchstwerten während der Finanzkrise 2008, so der US-Immobiliendatenanbieter Trepp. Seit dem Herbst 2022 haben sich die Zahlungsrückstände fast versiebenfacht – so schnell wie noch nie. Nicht einmal berücksichtigt sind dabei Rückstände von Darlehen, bei denen Zinsen noch bedient werden, die Tilgung jedoch schon oder bis auf Weiteres nicht mehr.

Mit Donald Trump im Oval Office erwarten Optimisten Rückenwind für die US-Wirtschaft. Steuersenkungen und Deregulierungen sollten die Konjunktur stützen, was grundsätzlich auch dem Gewerbeimmobilienmarkt helfen sollte.

Entscheidend sind aber die Zinsniveaus. Fängt Trump nicht die hohen US-Defizite ein, und zieht die Inflation wieder an, könnte sich die ohnehin schon schwierige Finanzierungssituation bei US-Gewerbeimmobilien und besonders bei Büros verschärfen, den Banken- und Schattenbanksektor treffen und zu einer auf andere Märkte überspringenden Krise führen.

Fonds von Flossbach von Storch kaufen Sie über die INFOS AG zu besonders günstigen Konditionen!

  1. Dauerhaft 100% Rabatt auf den Ausgabeaufschlag
  2. Kostenloses Depot ab 20.000 € Depotwert
  3. Keine Transaktionskosten
  4. Sichere Verwahrung bei einer deutschen Depotbank

Kunde werden      Mehr erfahren

Haben Sie noch Fragen? Kommen Sie gerne auf uns zu - entweder per E-Mail oder unter 0800 744 744 2.

Ihr Team der INFOS AG


Rechtliche Hinweise

Die mit dem Flossbach von Storch – Foundation Defensive und Flossbach von Storch – Foundation Growth verbundenen Chancen und Risiken sowie Informationen zu den Kosten entnehmen Sie bitte den Fondsdetails. 

Diese Veröffentlichung dient unter anderem als Werbemitteilung.

Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Informationen und zum Ausdruck gebrachten Meinungen geben die Einschätzungen von Flossbach von Storch zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und können sich jederzeit ohne vorherige Ankündigung ändern. Angaben zu in die Zukunft gerichteten Aussagen spiegeln die Zukunftserwartung von Flossbach von Storch wider, können aber erheblich von den tatsächlichen Entwicklungen und Ergebnissen abweichen. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit kann keine Gewähr übernommen werden. Der Wert jedes Investments kann sinken oder steigen und Sie erhalten möglicherweise nicht den investierten Geldbetrag zurück.

Mit dieser Veröffentlichung wird kein Angebot zum Verkauf, Kauf oder zur Zeichnung von Wertpapieren oder sonstigen Titeln unterbreitet. Die enthaltenen Informationen und Einschätzungen stellen keine Anlageberatung oder sonstige Empfehlung dar. Sie ersetzen unter anderem keine individuelle Anlageberatung.

Diese Veröffentlichung unterliegt urheber-, marken- und gewerblichen Schutzrechten. Eine Vervielfältigung, Verbreitung, Bereithaltung zum Abruf oder Online-Zugänglichmachung (Übernahme in andere Webseite) der Veröffentlichung ganz oder teilweise, in veränderter oder unveränderter Form ist nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung von Flossbach von Storch zulässig.

Angaben zu historischen Wertentwicklungen sind kein Indikator für zukünftige Wertentwicklungen.

© 2025 Flossbach von Storch. Alle Rechte vorbehalten.